Ada jumlah uang yang luar biasa yang bisa dihasilkan dalam membalik rumah baru jika Anda bisa melakukannya dengan benar. Faktanya, Anda dapat dengan mudah menghasilkan $25.000 atau lebih per flip, dan melakukannya dalam waktu kurang dari 90 hari. Namun, perlu diingat bahwa Anda juga akan kehilangan sebanyak itu, atau lebih, jika Anda salah menghitung peluang. Membalik rumah baru bisa menjadi cara untuk menghasilkan uang dalam jumlah besar dengan cara yang tidak biasa, tetapi juga membutuhkan penelitian, kerja keras, dan selera risiko yang sehat.
Langkah
Bagian 1 dari 4: Menentukan Apakah House Flipping Tepat untuk Anda
Langkah 1. Pastikan Anda memiliki cukup uang ekstra
Membalik rumah baru melibatkan benar-benar membeli rumah atau properti. Jadi, selain menambahkan hipotek lain ke pengeluaran bulanan Anda, kemungkinan besar Anda juga harus membayar uang muka. Mudah-mudahan, harga jual Anda akan menutupi biaya ini. Apapun, Anda akan membutuhkan sejumlah besar uang tunai dan anggaran bulanan yang fleksibel untuk memulai flipping rumah.
Mereka juga pengeluaran lain, seperti utilitas dan pajak, yang ikut bermain. Saat Anda menjual rumah, Anda juga harus membayar pajak capital gain atas keuntungan Anda
Langkah 2. Kelola ekspektasi Anda
Sirip yang sukses tidak hanya membeli dan menjual rumah tanpa melakukan pekerjaan perantara atau upaya pemasaran. Sadarilah bahwa Anda harus bekerja dan mengeluarkan biaya untuk membuat perubahan pada rumah dalam banyak kasus. Di tempat lain, Anda ingin menghindari biaya makelar dan mencoba menjual rumah sendiri, yang membutuhkan pemasaran dan kerja keras. Pastikan bahwa Anda bersedia bekerja untuk melakukan ini dengan benar.
Langkah 3. Pastikan Anda memiliki waktu luang yang cukup
Ini bukan hobi akhir pekan, tapi pekerjaan penuh waktu. Dalam kebanyakan kasus, Anda harus menjadwalkan pemeliharaan, mengawasi konstruksi pada penambahan atau perubahan, dan menangani masalah lain yang muncul dengan rumah. Anda juga harus menunjukkan sendiri rumah itu kepada calon pembeli jika Anda tidak berencana menggunakan makelar. Akan sulit untuk menjadwalkan semua itu di sekitar pekerjaan penuh waktu lainnya.
Langkah 4. Mampu menghadapi risiko dan kegagalan
Kemungkinannya adalah, Anda akan membuat setidaknya beberapa kesalahan langkah saat memulai membalik rumah. Kesalahan ini dapat merugikan Anda ribuan atau puluhan ribu dolar. Selain itu, kecelakaan dapat terjadi yang merugikan Anda ribuan atau membuat proyek Anda saat ini mundur beberapa minggu atau bulan. Jika Anda adalah tipe orang yang tidak bisa berpikir dan bertindak rasional di saat-saat stres ini, membalik rumah mungkin bukan untuk Anda.
Bagian 2 dari 4: Mencari Properti
Langkah 1. Biasakan diri Anda dengan cara membeli rumah atau kondominium
Jika Anda sudah melakukannya, maka Anda sudah tahu proses dan sifat kedua. Jika Anda belum pernah membeli rumah, berkonsultasilah dengan makelar. Ada beberapa langkah yang terlibat saat membeli rumah yang perlu Anda ketahui. Umumnya, proses ini termasuk mengajukan penawaran, mendapatkan hipotek, menghapus persyaratan, dan mengambil kepemilikan.
Anda juga dapat melewatkan penjualan awal sepenuhnya dengan membeli kavling Anda sendiri dan membangun rumah Anda sendiri di atasnya untuk dijual. Dalam proses ini, Anda dapat membangun rumah sendiri atau menyewa tukang untuk melakukannya untuk Anda. Kedua proses ini masing-masing dikenal dengan spesifikasi dan konstruksi khusus
Langkah 2. Teliti kondisi pasar di wilayah Anda
Bicaralah dengan agen penjual tentang berapa banyak volume dan permintaan rumah yang mereka alami. Anda mungkin juga ingin mencari di koran lokal Anda untuk laporan perumahan.
- Pasar perumahan seperti pasar saham karena memiliki siklus "banteng" dan "beruang". Pasar perumahan dapat memakan waktu bertahun-tahun untuk beralih dari satu siklus ke siklus lainnya. Ini berarti bahwa real estat mungkin berada dalam "permintaan tinggi" atau "permintaan rendah" pada waktu tertentu.
- Jika daerah Anda saat ini mengalami "permintaan rendah" untuk rumah, akan jauh lebih menantang, atau setidaknya kurang menguntungkan, untuk membalik rumah.
- Jika Anda benar-benar ingin memulai flipping, tetapi menemukan bahwa pasar perumahan lokal Anda belum matang untuk itu, pertimbangkan untuk pindah ke area dengan pasar yang lebih aktif. Teliti pasar online terpanas. Beberapa daerah saat ini mengalami pemulihan harga yang dramatis dan siap untuk investasi balik.
Langkah 3. Temukan properti
Setelah Anda memutuskan bahwa waktu yang tepat untuk memulai proyek baru, cari lahan yang tepat sesuai anggaran Anda. Ada beberapa cara untuk melakukan ini.
- Beberapa orang mencari properti yang tertekan. Ini adalah yang penjual "putus asa untuk menjual", karena alasan seperti perceraian, kebangkrutan, kematian, kondisi properti yang buruk, atau keterlambatan pembayaran. Keinginan penjual untuk menjual akan memungkinkan Anda untuk menegosiasikan harga tanah yang lebih baik.
- Cara lain adalah dengan hanya menemukan area kota atau kota Anda yang merupakan "lingkungan baru", di mana semua konstruksi baru sedang berlangsung. Pergi ke sana, dan berkeliling. Cari tanda-tanda yang ditempatkan oleh pembangun yang ingin menjual rumah baru mereka atau kavling terbuka yang tersedia.
Langkah 4. Pertimbangkan jenis rumah apa yang dapat Anda bangun di atas properti
Lakukan riset dan cari tahu gaya, ukuran, dan fitur rumah apa yang modis atau biasa dijual di daerah Anda. Lihatlah rumah baru yang dijual dan coba tiru kesuksesan mereka. Anda mungkin harus membentuk tim dengan desainer dan arsitek untuk mendapatkan ide realistis tentang apa yang dapat Anda lakukan dengan jumlah dan anggaran tertentu.
- Cobalah untuk merencanakan rumah yang menjual di kisaran menengah ke atas. Artinya adalah jumlah di mana rata-rata keluarga mampu membelinya. Umumnya itu berarti antara sekitar $200, 000, dan $500, 000 tergantung pada wilayah Anda. Anda menginginkan kisaran harga itu karena ini menjual tercepat karena ada kepadatan penduduk terbesar yang mencari rumah kelas menengah ini. Itu bisa jauh lebih sedikit atau lebih banyak tapi itu tentang rata-rata.
- Dalam banyak kasus, rumah harus memiliki tiga kamar tidur atau lebih dan setidaknya dua kamar mandi penuh.
Langkah 5. Hubungi pembangun tentang "rumah spesifikasi
"Cara lain untuk menemukan rumah adalah dengan mencari daftar pembangun di daerah Anda. Hubungi mereka semua dan tanyakan apakah mereka memiliki "rumah spesifikasi" untuk dijual. Itulah yang disebut rumah baru tanpa pemilik sebenarnya (selain pembangun).
- Alasan Anda ingin mempertimbangkan untuk mencari rumah baru adalah sederhana. Masih baru, tidak perlu renovasi. Ini menunjukkan jauh lebih baik dan Anda akan membuat lebih banyak orang datang untuk melihatnya daripada rumah yang lebih tua. Dan marginnya lebih besar. Itu berarti rumah baru memerintahkan "premium". Jika seseorang ingin tinggal di rumah baru, mereka harus membayar label harga yang lebih tinggi. Hampir seperti membeli mobil baru dari tempat parkir, hanya saja itu tidak akan terdepresiasi.
- Selain itu, lingkungan baru umumnya menawarkan lebih banyak fitur dan fasilitas seperti taman, anak sungai, jalur pejalan kaki, dll. Mereka lebih bagus dengan lebih banyak peningkatan. Rumah Anda dikelilingi oleh rumah baru yang bagus. Semua fitur ini digabungkan dan membuatnya lebih mudah untuk membalik rumah Anda.
Langkah 6. Selidiki lebih lanjut peluang favorit Anda
Pada waktunya Anda akan mempersempit pencarian Anda ke beberapa properti. Pada titik ini lakukan penelitian pada setiap pembangun yang Anda pertimbangkan untuk memastikan mereka memiliki reputasi baik dan akan menyelesaikan rumah sesuai dengan standar yang mereka klaim, seperti granit counter tops, karpet 50 ons dan spesifikasi lainnya. Pastikan mereka melakukan pekerjaan yang berkualitas dan bahkan memeriksa beberapa rumah lain yang telah mereka bangun. Jika mereka tidak memiliki rumah lain yang dibangun untuk ditunjukkan kepada Anda, maka berhati-hatilah.
Pastikan untuk menggunakan data dari beberapa layanan listing (MLS) untuk melihat tren lingkungan dan nilai rata-rata untuk rumah serupa. Ini akan memberi Anda gambaran tentang nilai pasar untuk rumah tersebut. Buka https://www.mls.com untuk menggunakan layanan ini
Bagian 3 dari 4: Membeli Properti
Langkah 1. Pertimbangkan biayanya
Lihatlah biaya lot, biaya pembangun, dan biaya konstruksi. Anda juga harus memperhitungkan komisi, pajak properti, dan asuransi, serta biaya pembiayaan investasi Anda. Jumlahkan angka-angka ini menggunakan angka-angka dari pembangun Anda dan proyek-proyek yang sebanding. Anda kemudian dapat menggunakan jumlah ini untuk membandingkan dengan perkiraan harga jual untuk menentukan apakah Anda dapat memperoleh keuntungan yang wajar dari penjualan rumah atau tidak.
Langkah 2. Setelah Anda menemukan properti yang sangat bagus, lompatlah ke sana
Jika Anda tahu, berdasarkan perbandingan MLS aktual di area itu, bahwa Anda dapat membaliknya setidaknya $25.000 lebih, bergerak cepat!
Segera ajukan penawaran. Jika diterima maka Anda masih akan memberi Anda waktu untuk melakukan riset tentang pembangun dan kondisi rumah.
Dalam penawaran, pastikan untuk memiliki beberapa jalan keluar dari kontrak, seperti "tunduk pada pembiayaan". Jika Anda memiliki masalah dan perlu keluar dan tidak menyertakan klausa jenis ini, maka Anda tidak akan bisa keluar jika ada masalah. Yang paling umum adalah "tunduk pada pembiayaan pada tanggal x". Jika Anda tidak dapat melakukan pembiayaan pada saat itu, mintalah perpanjangan pada tanggal kondisi
Langkah 3. Memperoleh pembiayaan
Untuk benar-benar membeli properti dan memulai atau melanjutkan konstruksi, Anda harus mengambil pinjaman. Untuk membalik rumah, Anda mungkin harus mengambil pinjaman dengan suku bunga tinggi, karena risiko bawaan yang terlibat dalam membalik rumah. Dalam banyak kasus, ini bisa setinggi 10 sampai 12 persen tingkat tahunan.
Memiliki riwayat kredit yang baik dan skor dapat membantu Anda mendapatkan tingkat yang lebih baik, tetapi pinjaman akan tetap dianggap berisiko oleh banyak pemberi pinjaman
Langkah 4. Hapus kondisi di rumah
Itu berarti Anda harus memiliki tanggal kontrak. Ini terjadi saat rumah Anda sedang dibangun. Jadi sekarang Anda dapat berbicara dengan pembangun dan memilih fitur dan warna Anda untuk interior dan eksterior rumah. Jika Anda tidak memiliki pengalaman dalam melakukan ini, cari tahu apakah pembangun memiliki profesional yang dapat berkonsultasi dengan Anda.
Langkah 5. Lengkapi rumah Anda
Pastikan untuk memantau pekerjaan pembangun saat mereka menyelesaikan rumah sesuai dengan spesifikasi Anda. Anda mungkin ingin berkonsultasi dengan buku atau ahli lain dalam menyelesaikan rumah, terutama untuk beberapa produk pertama Anda. Anda pasti ingin menambahkan sentuhan mewah yang terlihat tanpa mengorbankan terlalu banyak anggaran Anda.
- Pilih tekstur, cat, dan bahan "semua warna netral", dan sentuhan akhir yang sesuai dengan selera apa pun. Jangan memilih warna-warna cerah untuk apa pun. Ingat Anda "membalik" rumah ini. Anda membuat interior untuk "orang lain". Ini bukan yang Anda suka, itu yang akan disukai masyarakat umum, yaitu "nada netral" di dalam dan luar.
- Jika Anda tidak melakukan hal lain, pastikan dapurnya sempurna. Ini adalah ruangan terpenting di rumah bagi banyak pembeli. Jika ini sudah bagus, lihat kamar mandi selanjutnya.
Bagian 4 dari 4: Menjual Rumah
Langkah 1. Sekarang rumah Anda sudah siap, siap untuk ditampilkan
Singkirkan semua sampah Anda dan bahan konstruksi atau peralatan yang tergeletak di sekitar. Rumah ini akan dijual. Itu berarti harus "100% bebas kekacauan". Cara sederhana untuk memahami ini adalah pergi ke "rumah pertunjukan" di daerah Anda dan lihat bagaimana mereka menyelesaikan interiornya. Perabotan Anda, jika ada, tidak harus sebagus atau semewah yang ada di rumah pertunjukan.
Jangan meninggalkan apa pun di depan mata. Simpan semuanya di lemari, lemari, laci, ruang bawah tanah, dan garasi. Meninggalkan ruang tamu utama tampak rapi. Perabotan juga jangan terlalu banyak. Anda tidak ingin kamar terlihat sibuk. Juga jangan memasang terlalu banyak foto atau gambar di dinding. Anda ingin semuanya murni. Karena pembeli Anda menginginkan "rumah baru" jangan membuatnya menjadi "rumah bekas" bagi mereka. Jadikan itu sebagai "rumah pertunjukan" bagi mereka
Langkah 2. Buat daftar rumah
Anda dapat menjualnya sendiri untuk menghemat uang atau mendaftarkannya di MLS dengan makelar. Alasan Anda ingin menjual melalui MLS adalah bahwa ada ribuan agen penjual di wilayah Anda yang akan melihat daftar MLS (multiple listing service) dan mulai menunjukkan rumah Anda bahkan mungkin "setiap hari". Anda akan memiliki banyak agen penjual yang bersaing untuk menjual rumah Anda. Bandingkan dengan "hanya Anda" yang mencoba menjualnya. Ya, Anda akan memberikan komisi tetapi itu dapat diperhitungkan dalam harga jual.
- Daftarkan rumah Anda secara kompetitif di area tersebut. Namun, ketika membeli rumah, Anda seharusnya mendapatkan kesepakatan, dan telah mengantisipasi bahwa Anda dapat menjualnya kembali setidaknya dengan harga $50.000 lebih berdasarkan kondisi pasar aktual dan penelitian yang Anda lakukan.
- Jangan terlalu mahal atau tidak akan terjual, dan jangan terlalu rendah dan tinggalkan uang di atas meja. Tetapi lebih baik untuk menurunkan harga dan tidak fleksibel pada harga yang Anda minta selama negosiasi, daripada memberi harga terlalu tinggi dan tidak ada yang datang melihatnya.
Langkah 3. Saat Anda mendapatkan tawaran, pertimbangkan situasinya dengan cermat
Jangan pernah, dalam keadaan apa pun, bernegosiasi di mana Anda memperdagangkan penawaran bolak-balik. Jika mereka memberi Anda tawaran, Anda harus selalu memberi tahu mereka, "Saya akan memikirkannya dan menghubungi Anda dalam satu jam". Luangkan waktu untuk memikirkannya. Jangan memulai perdagangan penawaran bolak-balik dengan pembeli tanpa mengambil setidaknya satu jam. Satu hal yang dapat Anda lakukan ketika Anda bersama pembeli dan mereka berkata "bagaimana kalau sebanyak ini …", beri tahu mereka, "oke saya akan mengambil tawaran itu dan saya akan pergi dan minum kopi dan saya akan kembali dalam satu jam untuk memberi tahu Anda".
Ini sangat penting karena kemungkinan mereka belum cukup menawarkan Anda, dan sekarang Anda ingin melawan tawaran itu. Yang dapat Anda lakukan adalah meluangkan waktu untuk menyusun penawaran counter Anda. Misalnya, jika tawaran mereka hampir sesuai dengan yang Anda inginkan tetapi tidak sesuai, kembalilah dan katakan sesuatu seperti "oke, saya akan menerima tawaran Anda tetapi saya tidak akan meninggalkan peralatan". Mereka mungkin baik-baik saja dengan itu, dan itu menghasilkan $5000 Anda yang akan Anda rugi jika Anda melakukan negosiasi yang tergesa-gesa
Langkah 4. Maju dengan penjualan
Pembeli rumah Anda akan ingin diberi kerangka waktu untuk "menghapus kondisi". Umumnya jika Anda memiliki tawaran pembeli akan "serius" tentang rumah Anda. Jika mereka membutuhkan perpanjangan hanya berikan jika tidak ada aktivitas lain. Tetapi jika Anda masih mendapatkan banyak penawaran lain di rumah Anda, atau mungkin merasa Anda tidak mendapatkan kesepakatan sebaik yang Anda pikirkan, maka jangan perpanjang tanggal kondisi, sehingga membuat penawaran batal demi hukum. Itu akan memungkinkan Anda untuk mengambil tawaran cadangan Anda yang mungkin lebih baik dan lebih kuat.
Namun secara umum, Anda ingin mengakomodasi pada titik ini untuk membuat kesepakatan berhasil. Jadi, jika mereka ingin membawa keluarga mereka untuk ketiga kalinya, biarkan mereka datang melihatnya
Langkah 5. Cari proyek Anda berikutnya
Sekarang pembeli telah menghapus ketentuan, Anda dapat mulai mencari properti baru untuk dibeli atau mencoba menemukan properti lain untuk dibalik dengan cara yang sama seperti yang baru saja Anda lakukan. Pada hari mereka mengambil alih, Anda harus "keluar". Kemudian tak lama setelah mereka mengambil alih, Anda akan mendapatkan gaji besar dari keuntungan yang Anda hasilkan dari penjualan. Yaitu, kecuali Anda memasukkannya ke rumah baru yang akhirnya Anda beli. Biasanya yang terbaik adalah meninggalkan hasil yang Anda hasilkan di rumah Anda.
Jangan menguangkan dan pergi menghabiskan uang. Lebih baik untuk menggabungkan efeknya dan membiarkan uang Anda bekerja untuk Anda dalam pembelian berikutnya daripada membuangnya untuk berbelanja dan pemborosan. Tentu, belilah liburan untuk diri Anda sendiri dengan harga beberapa ribu dolar, tetapi biarkan sisa keuntungan itu bekerja untuk Anda di rumah berikutnya atau investasi lain yang menghasilkan lebih banyak uang bagi Anda
Tips
- Ini adalah tren besar. Tapi itu berarti banyak kompetisi juga. Jika Anda akan melakukan ini maka pastikan untuk membaca tentangnya. Namun, perlu diingat bahwa sebagian besar pertunjukan, buku, dan materi membalik rumah berfokus pada membalik properti yang lebih tua dan properti yang tertekan, beberapa di antaranya mungkin memerlukan renovasi, dan itu adalah taman bola lainnya. Itu sebabnya Anda harus mempertimbangkan rumah baru di mana pembangun hanya ingin melikuidasi untuk mendapatkan sedikit keuntungan. Beberapa pembangun hanya ingin keluar, atau mereka "harus keluar" dan akan menjual pada titik impas.
- Jika Anda mendapatkan banyak orang datang untuk melihat rumah Anda, seperti dalam beberapa hari, Anda mungkin memberikan harga yang rendah untuk properti Anda. Anda tidak akan mendapatkan begitu banyak kecuali mungkin harga Anda sangat rendah sehingga orang berpikir itu banyak, dan itu bukan tujuan Anda. Tujuan Anda adalah "dihargai secara kompetitif" tetapi tetap dapat menghasilkan keuntungan.
- Cobalah untuk menemukan apa yang mereka sebut sebagai perusahaan real estat "biaya tetap" untuk digunakan. Mereka akan mendapatkan daftar Anda di MLS paling populer di wilayah Anda, memungkinkan agen penjual lain untuk mulai menjual rumah Anda. Namun, mereka hanya membebankan "biaya tetap", yang seringkali akan menghemat sekitar 40% dari komisi agen penjual.
- Ketika Anda membeli rumah, kecuali Anda sudah sangat terbiasa dengan mengisi kontrak dan negosiasi, cobalah untuk mendapatkan pengacara dan/atau makelar untuk hadir dan bekerja atas nama Anda. Tanpa mereka, penjual mungkin mencoba menetapkan persyaratan yang pada akhirnya dapat merugikan Anda, dan Anda bahkan mungkin tidak mengetahuinya. Jadi, Anda ingin beberapa profesional berpengalaman di tim Anda menasihati Anda sebelum Anda menandatangani di garis putus-putus untuk membeli atau menjual rumah.
Peringatan
- Tuliskan rencana tindakan dengan hati-hati hingga ke item terakhir. Pertimbangkan semua pro dan kontra. Bagaimana hal itu akan mempengaruhi kehidupan rumah tangga Anda, apakah Anda memiliki keluarga untuk dipikirkan, bagaimana hal ini akan mempengaruhi pekerjaan Anda, dan dapatkah Anda menanggung biaya tak terduga untuk membawa properti itu sampai Anda dapat membaliknya?
- Ini adalah garis besar dasar tentang bagaimana hal ini dilakukan. Anda akan berurusan dengan sejumlah besar uang dan berada di bawah beberapa kondisi yang dapat menghabiskan banyak uang jika Anda melakukan kesalahan. Dengan kata lain, berhati-hatilah. Ini ditujukan untuk orang-orang yang bersedia mengerjakan pekerjaan rumah mereka, menandai "i" mereka dan menyilangkan semua "t" mereka. Bukan untuk mereka yang akan dengan bodohnya terburu-buru masuk dan "mengayunkannya". Ingatlah bahwa ada banyak keuntungan dalam kesepakatan ini.
