Membalik rumah melibatkan pembelian rumah yang relatif murah (seringkali penyitaan), memperbaikinya, dan menjualnya dengan untung. Ini adalah upaya yang disertai dengan sejumlah risiko serta beberapa imbalan yang berpotensi menguntungkan. Ada juga banyak kerja keras yang terlibat dalam menyiapkan rumah untuk pasar. Jika Anda tertarik untuk membalik rumah tetapi tidak memiliki banyak uang untuk uang muka, ada opsi lain yang memungkinkan Anda memasuki pasar membalik rumah.
Langkah
Metode 1 dari 6: Mengevaluasi Keuangan Anda
Langkah 1. Evaluasi toleransi Anda terhadap risiko
Membalik rumah untuk mendapatkan keuntungan melibatkan sejumlah biaya, termasuk uang muka rumah, hipotek, pembayaran bunga, pajak properti, biaya penutupan real estat, inspeksi, izin, dan biaya kontraktor. Biaya-biaya ini bertambah dengan cepat, dan rumah yang dibalik mungkin tidak dijual dengan untung. Sebelum Anda memutuskan apakah akan melanjutkan dengan membalik rumah, Anda harus bertanya pada diri sendiri:
- Apa yang akan Anda lakukan jika rumah tidak segera terjual? Apakah mungkin menggunakan rumah sebagai properti sewaan, misalnya? Jika Anda tidak memiliki rencana cadangan yang masuk akal jika terjadi kesalahan dengan penjualan rumah terbalik, Anda mungkin ingin mengevaluasi kembali rencana Anda.
- Apakah potensi keuntungan sebanding dengan risiko kerugian yang cukup besar? Pada tahun 2015, rumah dengan harga di bawah $50, 000, melihat hasil negatif. Di sisi lain, rumah dengan harga $ 100.000 - $ 200.000, menghasilkan pengembalian kotor rata-rata 44%. Ingatlah bahwa menjual rumah yang belum pernah Anda tinggali mungkin juga melibatkan pembayaran pajak yang besar, yang dapat menurunkan margin keuntungan Anda secara signifikan.
- Dapatkah mitra investasi Anda menghadapi risiko potensi kerugian?
- Sudahkah Anda melakukan riset tentang pasar real estat lokal, biaya renovasi, dan izin? Untuk memiliki pengalaman membalik rumah yang sukses, Anda harus mendidik diri sendiri tentang harga rumah lokal, distrik sekolah, kontraktor yang bertanggung jawab, dan peraturan real estat.
Langkah 2. Pertimbangkan kemampuan Anda untuk memberikan "ekuitas keringat", dan nilai pekerjaan itu
Ekuitas keringat mengacu pada jumlah nilai yang mungkin Anda tambahkan ke rumah Anda karena kerja keras Anda sendiri. Misalnya, jika Anda seorang ahli atap atau tukang ledeng berlisensi, mungkin Anda dapat melakukan sendiri beberapa perbaikan rumah. Ini akan mengurangi biaya overhead Anda dan mengurangi jumlah uang yang harus Anda pinjam.
- Pastikan Anda memperhitungkan jumlah waktu yang akan Anda habiskan untuk mengerjakan rumah terbalik. Waktu Anda juga memiliki nilai, dan membalik rumah terkadang bisa memakan waktu berbulan-bulan. Pertimbangkan apakah cara lain untuk menghabiskan waktu Anda mungkin lebih menguntungkan atau lebih menyenangkan.
- Lebih penting lagi, akankah mitra yang memasang taruhan keuangan menganggap bahwa ekuitas keringat Anda memiliki nilai? Jika demikian, berapa nilainya dibandingkan dengan uang tunai mereka?
- Pastikan untuk mematuhi semua peraturan setempat saat Anda melakukan perbaikan rumah sendiri. Diskusikan rencana Anda dengan pengacara real estat atau dewan peraturan setempat jika Anda memerlukan persetujuan untuk konstruksi atau perbaikan apa pun.
Langkah 3. Ketahui skor kredit Anda
Jika Anda sendiri tidak memiliki uang untuk rumah terbalik, Anda perlu mengambil pinjaman untuk menutupi biaya awal Anda. Tidak peduli siapa pemberi pinjaman Anda - mitra, bank, atau pemberi pinjaman swasta - Anda harus menunjukkan bahwa Anda memiliki kemampuan untuk membayar kembali pinjaman Anda. Skor kredit Anda mencerminkan riwayat kredit Anda, kemampuan Anda untuk melunasi pinjaman Anda, dan beban utang Anda secara keseluruhan. Semakin baik skor kredit Anda, semakin baik peluang Anda untuk dapat memperoleh pinjaman dengan tingkat bunga yang terjangkau.
- Ada beberapa sistem penilaian kredit yang berbeda, tetapi secara umum skor kredit Anda akan menjadi angka antara 300-850. Semakin tinggi skor Anda, semakin baik kredit Anda.
- Anda bisa mendapatkan laporan gratis dengan skor kredit Anda setiap 12 bulan dengan mengunjungi https://www.annualcreditreport.com/index.action.
Langkah 4. Tingkatkan skor kredit Anda
Jika skor kredit Anda terlalu rendah bagi Anda untuk dapat memperoleh pinjaman untuk usaha rumah-membalik, Anda mungkin ingin meluangkan waktu untuk meningkatkan skor kredit Anda. Ini bisa memakan waktu, tetapi mungkin bermanfaat dalam jangka panjang. Selain itu, semakin baik skor kredit Anda, semakin besar kemungkinan Anda akan mampu mengatasi potensi kerugian dari house-flipping. Untuk meningkatkan skor kredit Anda, Anda dapat:
- Lunasi hutang Anda tepat waktu. Jika Anda tidak memiliki sejarah yang baik dalam melunasi hutang Anda, Anda tidak akan dapat memperoleh pinjaman yang layak untuk rumah terbalik.
- Jaga beban utang Anda secara keseluruhan seminimal mungkin. Hindari mempertahankan saldo kartu kredit jika Anda bisa.
- Hanya memiliki batas kredit jika benar-benar diperlukan. Jangan memiliki kartu kredit lebih dari yang Anda butuhkan untuk kehidupan sehari-hari Anda.
- Lindungi identitas Anda. Pantau transaksi kartu kredit Anda dan peringkat kredit Anda untuk memastikan bahwa identitas Anda tidak dicuri oleh pencuri atau peretas. Ambil tindakan pencegahan keamanan yang wajar untuk melindungi informasi Anda. Misalnya, jangan masuk ke sistem perbankan online Anda kecuali Anda berada di jaringan yang aman dan dilindungi kata sandi.
Langkah 5. Bicaralah dengan penasihat keuangan
Seorang penasihat keuangan akan dapat melihat situasi keuangan Anda saat ini dan membantu Anda menentukan seberapa besar risiko yang dapat Anda tanggung sebagai bagian dari investasi rumah. Seorang penasihat keuangan mungkin juga dapat membantu Anda membuat rencana untuk memenuhi pengeluaran Anda bahkan jika rumah terbalik Anda membutuhkan waktu lama untuk dijual atau memerlukan perbaikan ekstra.
Langkah 6. Buat rencana bisnis
Agar berhasil membalik rumah, Anda harus membuat keputusan berdasarkan logika dan penelitian, bukan emosi Anda. Sebelum Anda memulai proses mencari pemberi pinjaman dan membeli rumah, sebaiknya Anda memiliki rencana bisnis yang solid. Rencana ini akan membuat Anda tetap berada di jalur yang benar untuk melakukan investasi yang bijaksana serta memberikan kepercayaan kepada calon pemberi pinjaman dan mitra Anda bahwa Anda dapat memperoleh keuntungan. Rencana bisnis Anda harus mencakup:
- Harga pembelian maksimum rumah yang akan Anda balikkan.
- Daftar lingkungan yang diminati di mana Anda akan menargetkan pencarian Anda. Berikan perhatian khusus pada distrik sekolah, keamanan lingkungan, dan kedekatan dengan fasilitas seperti pertokoan dan transportasi umum.
- Biaya perbaikan dan perombakan maksimum yang Anda mampu.
- Daftar kontraktor berlisensi yang dapat diandalkan, terjangkau, dan dapat melakukan perbaikan dengan sukses.
- Perkiraan yang masuk akal untuk Nilai Setelah Perbaikan (ARV) dari rumah terbalik. Idealnya, harga jual awal tidak lebih dari 70% dari ARV rumah.
- Rasa siapa pembeli Anda dan apa yang mereka inginkan. Apakah pembeli Anda kemungkinan besar adalah pasangan pensiunan? Seorang pengusaha muda? Pasangan dengan anak-anak? Bergantung pada lingkungan sekitar, pembeli potensial Anda mungkin menginginkan hal-hal yang sangat berbeda dari rumah. Pertimbangkan siapa calon pembeli Anda dan apa yang mungkin mereka butuhkan dari rumah mereka. Misalnya, jika Anda ingin merombak rumah di lingkungan dengan distrik sekolah yang bagus, Anda dapat mempertimbangkan untuk merombak dengan mempertimbangkan anak kecil.
- Pembeli tertentu. Dalam beberapa kasus, Anda mungkin bisa mengantre pembeli sebelum membalik rumah. Dalam hal ini, risiko Anda jauh lebih rendah seperti halnya biaya overhead Anda.
- Sebuah rencana bagaimana untuk membayar kembali pinjaman Anda jika terjadi kesalahan. Jangan membalik rumah kecuali Anda dapat memenuhi pengeluaran Anda, bahkan jika ada yang tidak beres dengan penjualan Anda. Misalnya, Anda mungkin memiliki pembeli yang gagal, atau Anda mungkin menemukan masalah dengan fondasi rumah. Bangun margin untuk kesalahan dalam rencana bisnis Anda, dan lakukan brainstorming cara-cara yang mungkin untuk mengatasi penundaan dalam penjualan rumah atau pengeluaran tak terduga.
Metode 2 dari 6: Menemukan Mitra
Langkah 1. Temukan mitra investasi
Cara paling umum bagi para pemilik rumah yang tidak berpengalaman untuk memasuki pasar adalah dengan mencari mitra investasi. Ini sangat penting bagi mereka yang tidak memiliki uang untuk uang muka atau perbaikan awal. Mitra investasi akan memasok sebagian atau seluruh uang awal dengan imbalan bagian dari keuntungan.
Anda mungkin mempertimbangkan untuk mencari pasangan yang memiliki banyak uang cair tetapi tidak tertarik melakukan kerja keras untuk membeli atau memperbaiki rumah. Sementara pasangan Anda akan menyediakan uang tunai, Anda akan menyediakan pengetahuan dan tenaga kerja
Langkah 2. Jaringan secara aktif
Untuk menemukan mitra investasi, Anda harus mengembangkan sejumlah kontak pribadi dan profesional di komunitas Anda. Sebarkan bahwa Anda tertarik untuk melakukan peluang investasi dengan mitra. Beberapa cara Anda dapat menemukan calon mitra meliputi:
- Meneliti investor real estat aktif. Hubungi investor real estat yang sukses dan berpengalaman yang mungkin mempertimbangkan untuk mengambil risiko pada Anda.
- Bergabung dengan Klub Investasi Real Estat. Banyak komunitas lokal memiliki cabang klub investasi real estat lokal. Setelah Anda bergabung, Anda akan memiliki akses ke penduduk setempat yang mungkin memiliki minat dan antusiasme yang sama dengan Anda.
- Bergabung dengan grup pertemuan. Grup pertemuan adalah klub sosial yang terkadang memiliki tema tertentu, termasuk real estat. Gunakan grup pertemuan untuk memperluas jaringan sosial Anda.
- Menyebarkan berita di antara keluarga dan teman-teman. Diskusikan impian Anda untuk membalik rumah dengan mereka yang sudah ada di jejaring sosial Anda, seperti keluarga, teman, dan rekan kerja. Mereka mungkin dapat menghubungkan Anda dengan orang lain yang memiliki minat yang sama dengan Anda atau yang ingin berinvestasi di real estat.
- Membuat klub investasi real estat Anda sendiri. Jika lingkungan Anda belum memiliki klub investor real estat, Anda dapat membentuk cabang Anda sendiri. Beriklan di Craigslist dan melalui situs web pertemuan untuk menemukan individu yang berpikiran sama.
Langkah 3. Konsultasikan dengan pengacara
Saat Anda memasuki kemitraan investasi, penting agar Anda tidak hanya mengandalkan kesepakatan lisan. Pastikan semua transaksi tercermin dalam kontrak yang ditandatangani. Konsultasikan dengan pengacara bisnis atau real estat untuk memastikan bahwa kedua belah pihak puas dengan pengaturan tersebut. Pastikan Anda berolahraga terlebih dahulu:
- Siapa yang menanggung biaya apa?
- Bagaimana keuntungan akan dibagi?
- Siapa yang akan menutupi potensi hutang dan kewajiban
- Siapa yang akan melakukan tugas tertentu (seperti mempekerjakan kontraktor)
- Perhatikan undang-undang keamanan yang mengatur promosi investasi serta kemungkinan tuntutan hukum investor jika peristiwa tidak terjadi seperti yang direncanakan
Langkah 4. Ambil satu kesepakatan pada satu waktu
Beberapa kemitraan real estat bekerja secara spektakuler; lainnya gagal total. Jangan mengunci diri Anda ke dalam kemitraan dalam jangka panjang sebelum Anda tahu seberapa baik Anda bekerja dengan pasangan Anda. Alih-alih, ambil satu rumah pada satu waktu, dan evaluasi apakah kemitraan Anda berpotensi menjadi kuat dan langgeng. Memperhitungkan apakah pengembalian finansial bekerja seperti yang diharapkan atau tidak.
Metode 3 dari 6: Mengamankan Pinjaman Uang Keras
Langkah 1. Teliti pemberi pinjaman uang keras
Pemberi pinjaman uang keras adalah perusahaan yang meminjam uang dari individu dengan satu tingkat bunga dan meminjamkan uang itu kepada individu pribadi lainnya dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi. Ada banyak perusahaan yang mengkhususkan diri dalam mendanai investasi real estat seperti rumah terbalik. Gunakan jejaring sosial atau direktori internet Anda untuk menemukan pemberi pinjaman uang keras di wilayah Anda.
Langkah 2. Kenali biaya tambahan dari pinjaman uang keras
Pinjaman uang keras kemungkinan merupakan jenis pinjaman termudah untuk diamankan bagi pemilik rumah pertama yang tidak memiliki banyak uang tunai. Namun, ini juga merupakan salah satu opsi yang lebih berisiko. Suku bunga dari pinjaman uang keras cenderung jauh lebih tinggi daripada hipotek bank biasa pada 8-15%. Ini benar-benar dapat memotong potensi keuntungan Anda dari rumah terbalik.
Langkah 3. Kumpulkan dokumen keuangan Anda
Sebelum pemberi pinjaman uang keras akan meminjamkan uang tunai, Anda harus memberi mereka informasi penting tentang stabilitas keuangan Anda serta rencana Anda untuk membalik rumah. Mereka mungkin ingin memeriksa catatan pajak, peringkat kredit, dan slip gaji Anda. Siapkan dokumen Anda untuk menunjukkan kepada pemberi pinjaman Anda bahwa Anda adalah peluang investasi yang berharga bagi mereka.
Langkah 4. Bayar biaya awal 2-10%
Biaya tambahan lain dari pinjaman uang keras adalah biaya awal, yang sering disebut sebagai "poin". Sebagian besar biaya antara 2-10% dari biaya hipotek rumah yang akan Anda balikkan. Uang ini memberi pemberi pinjaman Anda beberapa keamanan dan berfungsi sebagai demonstrasi kelayakan finansial Anda.
Langkah 5. Balikkan rumah dengan cepat
Sebagian besar pinjaman uang keras terbatas pada pembelian dan rehabilitasi properti atau konstruksi, dan mungkin berlangsung dari enam hingga 24 bulan. Pinjaman uang keras tidak cocok untuk investasi jangka panjang karena biayanya yang tinggi. Yang terbaik adalah menggunakan pinjaman uang keras untuk properti yang dapat Anda balikkan dengan cepat untuk memastikan bahwa Anda tidak membayar suku bunga yang sangat tinggi.
Metode 4 dari 6: Mengamankan Pinjaman Pribadi
Langkah 1. Pertimbangkan pemberi pinjaman swasta
Pemberi pinjaman pribadi adalah individu dengan uang cair untuk cadangan yang bersedia untuk meminjamkan uang pada tingkat bunga yang telah ditentukan. Tidak seperti mitra real estat yang membagi keuntungan dengan Anda, pemberi pinjaman swasta hanya akan membebankan Anda tingkat bunga sebelum memberi Anda uang tunai. Dalam banyak kasus, suku bunga untuk pemberi pinjaman swasta lebih rendah daripada pemberi pinjaman uang keras. Namun, pemberi pinjaman swasta mungkin lebih sulit ditemukan.
Langkah 2. Ketuk jejaring sosial Anda untuk pemberi pinjaman
Dalam banyak kasus, Anda dapat menemukan pemberi pinjaman pribadi melalui jejaring sosial Anda sendiri. Jika Anda mengetahui kerabat, teman, atau rekan kerja yang memiliki uang tunai hanya duduk-duduk, Anda mungkin dapat meminjam uang ini dan membayar bunga kepada mereka. Dalam skenario yang ideal, semua orang menang: pemberi pinjaman Anda akan dapat memperoleh bunga tambahan, dan Anda akan dapat memperoleh keuntungan dari rumah terbalik Anda.
Langkah 3. Waspadai potensi risiko
Jika Anda akan mengamankan pemberi pinjaman swasta, pastikan Anda dan pemberi pinjaman Anda menyadari potensi risiko dari transaksi ini. Pertimbangkan apa yang mungkin terjadi jika Anda tidak mendapat untung dari rumah terbalik. Apakah Anda masih dapat melakukan pembayaran bunga? Pikirkan pilihan Anda sebelum mencari pemberi pinjaman swasta. Untuk menjaga hubungan Anda dengan orang itu, Anda harus membayarnya kembali tepat waktu.
Langkah 4. Ingatlah bahwa kepercayaan adalah kuncinya
Jangan mengambil keuntungan dari pemberi pinjaman swasta jika Anda ingin terus bekerja dengan mereka. Kepercayaan adalah unsur utama dari pinjaman pribadi, dan Anda harus menunjukkan bahwa Anda dapat mempertahankan akhir dari tawar-menawar Anda. Jika Anda berhasil, pemberi pinjaman pribadi Anda mungkin bersedia membantu Anda membiayai investasi real estat di masa depan.
Metode 5 dari 6: Mengamankan Pinjaman Bank
Langkah 1. Mintalah pinjaman dari bank Anda
Opsi ini kecil kemungkinannya terjadi selama pengalaman membalik rumah pertama Anda, tetapi patut dicoba. Jika Anda memiliki kredit yang bagus dan rencana bisnis yang solid, bank Anda mungkin dapat memberi Anda pinjaman untuk membeli rumah. Suku bunga ini kemungkinan akan lebih tinggi daripada hipotek biasa dengan uang muka 20%, tetapi kemungkinan akan lebih rendah daripada banyak pinjaman uang keras.
Sebuah bank lebih mungkin untuk meminjamkan dana konstruksi jika Anda dapat memberikan hak gadai yang jelas pada properti
Langkah 2. Diskusikan rencana bisnis Anda dengan bank Anda
Jika Anda memiliki harapan untuk mendapatkan pinjaman bank, Anda akan memerlukan rencana bisnis yang kokoh. Pastikan untuk mendiskusikan penelitian Anda dengan bank Anda untuk melihat apakah mereka menganggap Anda sebagai investasi yang berharga.
Metode 6 dari 6: Menggunakan Aset Anda Sendiri
Langkah 1. Evaluasi aset Anda saat ini
Bahkan jika Anda tidak memiliki banyak uang tunai untuk membalik rumah, Anda mungkin masih memiliki aset yang dapat membantu Anda mendapatkan jalur kredit untuk membeli rumah murah. Periksa rumah Anda sendiri, rekening pensiun Anda, dan jalur kredit Anda untuk melihat apakah semua ini dapat digunakan untuk uang muka.
Langkah 2. Ketuk IRA Anda
IRA (Akun Pensiun Independen) adalah kendaraan pensiun. Ada hukuman pajak yang serius untuk penarikan uang sebelum usia 59,5. Namun, ada pengecualian untuk pembeli rumah pertama kali. Anda dapat menggunakan hingga $10.000 dari IRA Anda untuk membeli rumah. Diskusikan opsi ini dengan penasihat keuangan Anda untuk memastikan bahwa Anda menggunakan uang dengan benar dan Anda tidak akan dikenakan penalti.
Ingatlah bahwa menarik uang dari IRA Anda mungkin merusak potensi pertumbuhan jangka panjang dari akun pensiun ini. Waspadalah terhadap risiko yang terlibat dalam mengurangi akun pensiun Anda terlalu dini
Langkah 3. Pertimbangkan Jalur Kredit Ekuitas Rumah
Jalur kredit ekuitas rumah (atau HELOC) adalah opsi potensial bagi Anda jika Anda sudah memiliki sebidang properti. HELOC memberi Anda sumber uang cepat, dan Anda hanya perlu membayar bunga atas uang yang Anda pinjam dari HELOC. Misalnya, Anda mungkin memiliki HELOC yang bernilai $75.000. Tetapi jika Anda meminjam $10.000 dari jumlah tersebut, Anda hanya membayar bunga sebesar $10.000.
- Berhati-hatilah dengan HELOC Anda: jika Anda tidak membayar kembali pinjaman Anda tepat waktu, Anda berada dalam bahaya kehilangan rumah Anda.
- Ketahuilah bahwa suku bunga HELOC mungkin lebih tinggi daripada pinjaman dari pemberi pinjaman swasta.
Langkah 4. Pertimbangkan untuk menggunakan kartu kredit
Kartu kredit adalah sumber uang cepat lainnya, selama Anda berencana untuk melunasinya dengan sangat cepat. Suku bunga kartu kredit bisa sangat tinggi yaitu 18-20%. Namun, Anda tidak menempatkan aset Anda yang lain dalam risiko, seperti yang Anda lakukan dengan HELOC. Anda mungkin mempertimbangkan untuk menggunakan kartu kredit untuk pembelian dengan taruhan rendah selama membalik rumah, seperti untuk membeli bahan bangunan dari toko perlengkapan rumah.
Tips
- Selalu lakukan perhitungan sebelum membuat keputusan investasi. Harga keluar waktu dan tenaga Anda juga.
- Ketahuilah bahwa Anda dapat memperoleh pengembalian yang lebih baik dengan cara lain, seperti menggunakan waktu Anda untuk bekerja dengan shift ekstra atau menginvestasikan uang cadangan Anda di pasar saham. Perlakukan real estat hanya sebagai satu di antara banyak pilihan: jangan mengunci diri Anda ke dalam real estat sampai Anda memikirkannya matang-matang.
Peringatan
- Juga sangat penting untuk sepenuhnya transparan dengan investor Anda dan memberi tahu mereka bahwa ada kemungkinan mereka kehilangan uang pada kesepakatan Anda. Kejujuran adalah kebijakan terbaik, terutama ketika Anda menginvestasikan uang orang lain.
- Berhati-hatilah bahwa ketika Anda mengumpulkan uang untuk segala jenis usaha di mana Anda bermaksud menggunakan uang itu untuk tujuan investasi, Anda harus benar-benar sesuai dengan pedoman federal dan kota. Pastikan Anda berkonsultasi dengan pengacara Anda sebelum Anda mulai mengumpulkan uang untuk setiap usaha rumah membalik.
- Jangan memperlakukan rumah-membalik seperti skema cepat kaya. Meskipun bisa menguntungkan, ada risiko besar yang terlibat. Pembalikan rumah juga menguntungkan hanya jika investor mencurahkan banyak waktu dan energi untuk penelitian real estat dan perbaikan rumah.
- Jangan memotong sudut. Pekerjakan kontraktor berlisensi dan diasuransikan yang memiliki reputasi baik. Selalu periksa properti Anda secara menyeluruh. Dapatkan izin sebelum melakukan renovasi. Melewatkan langkah-langkah ini dapat menyebabkan lebih banyak biaya di kemudian hari.
