Membeli rumah yang lebih tua, memperbaikinya, dan kemudian menjualnya kembali untuk mendapatkan keuntungan umumnya dikenal sebagai "membalik" sebuah rumah. Pembalikan yang berhasil bergantung pada menemukan properti yang diberi harga cukup rendah untuk memungkinkan keuntungan saat investasi awal dan biaya perbaikan dikurangi dari harga jual akhir. Ada berbagai cara Anda dapat menemukan rumah untuk dibalik. Pertama, kompilasi daftar rumah menggunakan sumber online, informasi dari kantor panitera county, dan melalui konsultasi dengan agen real estat. Evaluasi semua rumah secara menyeluruh. Sebelum melakukan pembelian akhir, konsultasikan dengan profesional dan bernegosiasi dengan penjual. Ini akan membantu Anda menemukan harga terbaik untuk mendapat untung dengan membalik rumah.
Langkah
Bagian 1 dari 3: Menyusun Daftar Rumah
Langkah 1. Pelajari tentang harga rata-rata di pasar Anda
Langkah pertama untuk menemukan rumah untuk dibalik adalah mengetahui pasar Anda. Anda ingin memastikan bahwa Anda memahami berapa harga rata-rata di area yang Anda cari sehingga Anda dapat mengidentifikasi rumah yang undervalued.
- Lihatlah berbagai rumah yang saat ini ada di pasaran untuk mengetahui harga rata-ratanya. Ini tidak hanya akan memberi Anda gambaran tentang rumah yang dinilai terlalu rendah, tetapi juga akan memberi Anda gambaran tentang berapa banyak Anda harus menjual rumah yang telah diperbaiki.
- Anda juga harus melihat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sebuah rumah. Apakah rumah di lingkungan yang aman? Apakah dekat dengan sekolah atau kawasan bisnis? Apakah itu memiliki faktor-faktor yang membuatnya diinginkan oleh pembeli rata-rata? Anda akan ingin menargetkan rumah yang undervalued di area ini, karena kemungkinan besar Anda akan menjualnya untuk mendapatkan keuntungan di kemudian hari.
Langkah 2. Cari rumah undervalued menggunakan alat online
Salah satu cara terbaik untuk mulai mencari rumah untuk dibalik adalah menggunakan alat online. Mesin pencari online akan memungkinkan Anda untuk memberikan kisaran harga dan mencari rumah di area tertentu. Mulailah daftar Anda dengan menemukan berbagai rumah secara online.
- Anda dapat mencari rumah menggunakan situs seperti Zillow, Realtor.com, atau Trulia. Tweak mesin pencari sehingga harga terendah dicantumkan terlebih dahulu. Lihat berbagai rumah dan simpan daftar menarik di komputer Anda.
- Ini akan memberi Anda gambaran di mana rumah-rumah yang lebih murah cenderung berada di suatu lingkungan. Ini dapat membantu mempersempit pencarian Anda di jalan, ketika Anda sedang mencari rumah melalui agen real estate atau outlet lainnya.
- Perlu diingat rumah undervalued tidak selalu yang termurah. Anda menginginkan rumah yang dijual lebih rendah dari nilai pasar, tetapi rumah yang dapat diperbaiki dan dijual kembali di kemudian hari. Rumah termurah di suatu daerah mungkin memiliki masalah serius, dan tidak sepadan dengan investasinya.
- Ada beberapa situs web baru di daerah tertentu di daerah yang dapat memberi Anda tempat yang baik untuk memulai dan mereka melakukan beberapa pemeriksaan untuk Anda. BMV melakukan pekerjaan yang baik dalam menjalankan comps otomatis dan membandingkannya dengan daftar harga, sehingga penawaran di bawah nilai pasar (atau undervalued) sudah disaring untuk Anda. Meskipun setiap kesepakatan mungkin tidak banyak, itu bisa memberi Anda tempat yang bagus untuk memulai penelitian Anda ke properti potensial. Situs ini juga memberikan beberapa statistik berguna lainnya seperti penjualan REO dan hari rata-rata di pasar di area tersebut. Angka-angka semacam ini dapat memberikan wawasan tentang apa yang terjadi di tetangga target.
Langkah 3. Kunjungi kantor panitera county Anda untuk menemukan rumah dalam proses penyitaan
Rumah yang melalui proses penyitaan umumnya akan lebih murah. Rumah yang diambil alih mudah dibalik, dan mungkin tidak memerlukan perbaikan yang ekstensif. Anda mungkin dapat mengajukan penawaran kepada pemiliknya secara langsung, yang mungkin lebih murah daripada melalui agen real estat. Anda dapat mengunjungi kantor panitera county setempat, atau kantor panitera county di area yang ingin Anda beli, untuk menemukan daftar rumah yang diambil alih.
Langkah 1.
- Bicaralah dengan seorang pekerja di kantor tentang bagaimana menemukan rumah yang diambil alih. Anda biasanya mencari Notice of Sale, Lis Pendens, atau Notice of Default.
- Anda juga dapat memeriksa koran lokal. Biasanya ada bagian pemberitahuan publik yang memberi tahu Anda tentang rumah yang diambil alih.
Langkah 2. Cari rumah di luar kota besar
Jangan batasi pencarian Anda ke kota-kota besar. Sementara rumah di kota cenderung menjual lebih banyak, Anda masih bisa mendapat untung dengan membalik rumah di luar kota. Anda biasanya dapat menemukan rumah murah 2 hingga 3 jam di luar batas kota.
- Jangan terlalu pedesaan. Sebuah peternakan di daerah terpencil tidak mungkin menjual untuk keuntungan besar. Tetap berpegang pada kota-kota kecil di dekat kota atau daerah pinggiran kota.
- Jika memungkinkan, lihatlah rumah yang jauh dari pantai. Rumah di kota-kota di Midwest dan Selatan memiliki harga yang jauh lebih murah daripada rumah di pantai Timur atau Barat.
Langkah 3. Siapkan sistem peringatan otomatis
Jika Anda menemukan rumah dengan harga bagus, Anda ingin menjadi orang pertama yang mengajukan penawaran. Ini dapat memberi Anda keunggulan dalam persaingan. Ada baiknya untuk menyiapkan beberapa sistem peringatan otomatis. Bicaralah dengan agen real estat Anda tentang sistem peringatan otomatis. Jika Anda tidak bekerja dengan agen, situs seperti Zillow biasanya memungkinkan Anda untuk mengatur peringatan otomatis mengenai rumah dengan harga tertentu di area tertentu.
Langkah 4. Carilah rumah untuk dijual oleh pemilik
Jika pemilik perlu menjual rumah dengan cepat, mereka mungkin tidak akan berbicara dengan agen real estat. Rumah yang disiapkan untuk dijual oleh pemilik dapat dijual lebih murah. Pemilik rumah mungkin tidak mengetahui nilai sebenarnya dari properti mereka dan membiarkannya pergi dengan harga jauh di bawah nilai pasar. Merupakan ide bagus untuk melewati beberapa lingkungan tempat Anda berpikir untuk membeli rumah untuk dibalik. Perhatikan tanda-tanda bertuliskan "Dijual Oleh Pemilik."
Langkah 5. Konsultasikan dengan agen real estat
Itu selalu ide yang baik untuk memiliki seorang profesional di sisi Anda. Jika Anda baru mengenal pasar real estat, bicarakan dengan agen real estat tentang menemukan rumah untuk dibalik. Agen yang memenuhi syarat dapat membantu mengarahkan Anda ke arah rumah berkualitas tinggi dengan harga rendah yang memenuhi kebutuhan Anda.
- Anda dapat menemukan agen real estat online atau dengan menelusuri halaman kuning. Anda dapat membaca ulasan agen di situs web seperti Yelp untuk memastikan mereka memiliki reputasi yang solid.
- Anda juga harus bertanya kepada orang lain yang telah membalik rumah untuk rekomendasi agen. Agen real estat juga harus bersedia memberi Anda informasi kontak tentang klien sebelumnya. Bicaralah dengan klien sebelumnya dan ajukan berbagai pertanyaan untuk memastikan agen real estat potensial solid.
Bagian 2 dari 3: Menilai Investasi Potensial
Langkah 1. Kunjungi berbagai rumah
Jangan membatasi pencarian Anda saat mencari rumah untuk membalik. Kunjungi berbagai macam rumah di sejumlah daerah yang berbeda. Timbang pro dan kontra dari setiap rumah yang Anda kunjungi sehingga Anda dapat memutuskan rumah mana yang layak untuk investasi Anda.
- Hadiri banyak open house di lingkungan pilihan Anda. Anda juga harus berbicara dengan agen real estat Anda dan meminta untuk mengunjungi beberapa rumah dalam satu hari.
- Cari tahu mengapa rumah bisa jadi murah. Beberapa rumah murah mungkin memerlukan perbaikan ekstensif atau berada di lokasi yang buruk. Rumah lain mungkin hanya perlu perbaikan kecil dan mungkin harganya turun karena faktor lain, seperti pemilik yang perlu menjual cepat.
Langkah 2. Jangan menghindar dari rumah yang perlu diperbaiki
Beberapa rumah mungkin dihargai lebih rendah karena mereka membutuhkan perbaikan. Sebagian besar rumah yang Anda temukan saat membalik rumah akan menjadi bagian atas fixer sampai tingkat tertentu, jadi jangan menolak pekerjaan perbaikan. Jika perbaikan dapat dilakukan dengan cepat dan dengan harga yang lebih murah, rumah mungkin bernilai investasi.
- Sering kali, rumah hanya membutuhkan perbaikan kosmetik. Pekerjaan cat yang buruk, karpet yang buruk, atau bau yang menyengat dapat meninggalkan rumah di pasaran untuk waktu yang lama. Hal ini akan mengakibatkan harga rumah menjadi turun. Namun, masalah seperti ini cukup mudah untuk diperbaiki.
- Lakukan riset untuk kepentingan Anda sendiri. Hubungi berbagai kontraktor dan tanyakan kepada mereka berapa biaya perbaikan tertentu secara umum. Anda juga harus bertanya kepada pemilik rumah atau agen real estat apakah ada perbaikan besar yang perlu dilakukan di rumah.
Langkah 3. Buat banyak penawaran
Merupakan ide bagus untuk membuat banyak penawaran saat mencari rumah untuk dibalik. Pasar mungkin akan agak kompetitif, dan Anda tidak akan dapat membeli setiap rumah yang Anda tawarkan. Profesional menyarankan Anda menggunakan aturan 100-10-1. Ini berarti Anda harus melihat sekitar 100 rumah, mengajukan penawaran sekitar 10 rumah, dan akhirnya benar-benar membeli 1 dari 10 rumah.
- Jangan takut untuk membuat penawaran pada rumah yang bukan pilihan pertama Anda. Sebagian besar tawaran Anda akan tetap gagal. Jika Anda berakhir dengan rumah yang bukan pilihan pertama Anda, Anda masih dapat memanfaatkan pembelian sebaik-baiknya.
- Namun, jangan membuat penawaran di rumah yang Anda tahu tidak Anda inginkan. Sebuah rumah di lingkungan yang sangat buruk, misalnya, mungkin bukan investasi yang berharga. Hanya buat penawaran di rumah yang Anda rasa bisa Anda jalani dengan membalik.
Bagian 3 dari 3: Berbicara dengan Profesional tentang Melakukan Pembelian
Langkah 1. Lakukan inspeksi rumah terhadap properti yang Anda pertimbangkan untuk dibeli
Jangan pernah membeli properti tanpa melakukan pemeriksaan rumah sebelumnya. Sewa inspektur rumah yang memenuhi syarat untuk mengevaluasi rumah sebelum Anda membuat penawaran.
- Seorang inspektur rumah akan menjadi pihak ketiga yang netral yang tidak tertarik untuk meminimalkan kerusakan untuk melakukan penjualan. Dia akan memberi tahu Anda berapa banyak pekerjaan yang dibutuhkan di rumah.
- Rumah yang membutuhkan perbaikan kecil adalah investasi yang bagus jika Anda ingin mengubah rumah. Sebuah rumah yang membutuhkan renovasi besar, bagaimanapun, mungkin tidak sepadan dengan waktu dan uang Anda.
Langkah 2. Bicaralah dengan seorang pengacara
Kecuali Anda sendiri memiliki gelar sarjana hukum, Anda tidak boleh membeli rumah tanpa berbicara dengan pengacara real estat. Ada banyak dokumen dan kontrak yang terlibat dalam pembelian rumah. Pengacara real estat yang memenuhi syarat akan memberi tahu Anda dengan hati-hati dan mencegah Anda membuat keputusan pembelian yang buruk.
- Anda dapat menemukan pengacara real estat online atau di halaman kuning lokal. Anda juga harus berbicara dengan teman atau kolega yang membalik rumah dan meminta rujukan.
- Selalu baca ulasan sebelum menyewa pengacara untuk memastikan Anda memilih seseorang dengan reputasi yang solid.
Langkah 3. Dapatkan perkiraan biaya perbaikan dari berbagai profesional
Anda ingin memastikan biaya perbaikan tidak melebihi keuntungan akhir dari sebuah rumah. Hubungi berbagai kontraktor berlisensi di wilayah Anda. Beri tahu mereka jenis perbaikan apa yang Anda butuhkan, dan minta perkiraannya. Hitung kira-kira berapa total biaya perbaikannya.
- Beberapa kontraktor tidak akan memberikan perkiraan gratis jika Anda tidak memiliki properti kecuali Anda sudah memiliki hubungan kerja dengan mereka. Dalam beberapa kasus, Anda mungkin diharuskan membayar sedikit biaya untuk mendapatkan perkiraan perbaikan pada properti yang bukan milik Anda.
- Hubungi berbagai tempat dan cari tarif terendah. Namun, Anda juga harus membaca ulasan online dan berbicara dengan pelanggan lain sebelum memilih kontraktor.
- Jika ada perbaikan kecil, seperti pekerjaan cat yang buruk, pertimbangkan untuk melakukannya sendiri. Ini dapat menghemat uang Anda saat membalik rumah.
Langkah 4. Hitung beberapa angka untuk mengetahui berapa banyak yang ditawarkan untuk sebuah rumah
Anda pasti ingin memastikan setiap rumah yang Anda beli dapat menghasilkan keuntungan. Untuk mengetahui berapa banyak yang harus Anda tawarkan, Anda harus melakukan beberapa matematika sederhana. Agen dan pengacara real estat Anda harus dapat membantu Anda memperkirakan biaya tertentu, serta harga jual properti Anda.
- Anda akan membutuhkan apa yang disebut sebagai After Repair Value (ARV). Ini adalah harga yang pada akhirnya akan dijual oleh properti tersebut, dan agen Anda dapat mengetahui harga ini untuk Anda dengan melihat penjualan baru-baru ini di lingkungan tersebut.
- Anda ingin ARV menjadi sekitar 70% dari apa yang akan Anda bayar untuk rumah. Kalikan ARV dengan 0,7 untuk mengetahui berapa banyak yang harus Anda bayar untuk rumah. Misalnya, rumah dengan ARV $200.000 tidak boleh dibeli lebih dari $140.000 jika tidak memerlukan perbaikan. Anda harus, bagaimanapun, mengurangi biaya perbaikan. Jika rumah Anda membutuhkan perbaikan senilai $40.000, jangan membelinya dengan harga lebih dari $100.000.
Langkah 5. Negosiasikan dengan penjual
Anda harus selalu bernegosiasi sebelum menetapkan harga akhir. Jika Anda bernegosiasi dengan penjual, Anda bahkan mungkin mendapatkan harga lebih rendah dari yang Anda inginkan. Jangan terima harga pertama yang diminta penjual, apalagi jika lebih tinggi dari harga maksimal yang Anda hitung.
Di sinilah berguna untuk membuat banyak penawaran. Jika Anda tampak bersedia untuk melepaskan penjualan, penjual mungkin lebih cenderung menyerah pada penawaran Anda
Video - Dengan menggunakan layanan ini, beberapa informasi dapat dibagikan dengan YouTube
Tips
- Selalu pesan pencarian judul lengkap sebelum Anda membayar tunai untuk properti yang akan dibalik. Jika tidak, Anda mungkin harus berjuang di pengadilan untuk mendapatkan kembali investasi Anda jika judul tidak dapat disampaikan secara hukum.
- Diperlukan waktu mulai dari 2 minggu hingga satu tahun untuk membuat judul menjadi jelas. Pastikan bahwa kontingensi judul ada sehingga Anda dapat membatalkan jika ada item yang mengganggu pada laporan judul. Jika mungkin untuk menghapus item ini, maka Anda mungkin ingin melanjutkan, tetapi jika tidak, Anda mungkin ingin mundur.
- Jika Anda akhirnya kehilangan uang karena membalik rumah, yang tidak biasa, maka Anda mungkin ingin menyewa rumah selama satu atau 2 tahun untuk menghasilkan uang tambahan sebelum menjualnya.
